El día 15 de Abril de 2020 el Gobierno emite el decreto 579 por medio del cual se adoptan medidas transitorias durante la Cuarentena por el Covid 19. para los arrendamientos de Inmuebles con destinación habitacional y comercial. Estas medidas tomadas con toda seriedad por el Gobierno Nacional buscan proteger arrendatarios, arrendadores, y en especial evitar un desastre económico y social en el país.
Pero que pasa en la realidad con estas medidas, con las que todas las Inmobiliarias y aseguradoras debimos lidiar durante todo el mes de abril para mantener a flote los contratos de arrendamiento; el escenario es el siguiente. Las Inmobiliarias debímos gestionar día a día, con propietarios e Inquilinos para buscar acuerdos; con los propietarios para que bajen el arriendo de sus locales comerciales y oficinas atendiendo a la situación cierta e indiscutible de que los inquilinos no han podido llegar a sus locales y lugares de trabajo, debido a los actos de autoridad que les impiden salir de la casa y llegar a desempeñar su trabajo y actividades; (actos de autoridad totalmente justificados ya que buscan el confinamiento con el fin de evitar la propagación del virus), situación indiscutible, que muy probablemente en un tiempo no lo recordemos; Los centros comerciales están cerrados, las calles están vacías, y en este escenario no es probable que, los inquilinos que no están dentro de las excepciones puedan llegar a desempeñar sus actividades normales, por lo tanto no pueden generar ingresos que les permitan pagar sus arriendos ( y en el mes de abril cuando la cuarentena lleva apenas 2 semanas, se espera que pueden contar con ahorros y provisiones para sus arriendos y obligaciones).
En el otro lado están los Propietarios, que el ser dueños de un local comercial, una bodega o una oficina no los convierte en personas adineradas que no necesiten del arriendo (como en todo hay excepciones), pero lo normal el arrendamiento hace parte del ingreso de subsistencia del propietario, quien además debe responder por el pago de las cuotas de administración del edificio o centro comercial donde se encuentre su local, administraciones que normalmente son costosas, además deben pagar impuestos de predial entre otros.
En en la mitad de inquilinos y propietarios, estamos las Inmobiliarias buscando acuerdos para que los propietarios reciban la mitad de sus arriendos; con lo que a duras penas alcanzan a pagar los gastos de administración; pero que de alguna manera permite que los inquilinos destinen una parte de sus ahorros a pagar el arriendo y la otra a su seguridad alimentaria y al de sus familias. Inmobiliarias que también vemos reducidos los ingresos a mínimos para subsistir, pero que entendemos el compromiso social y económico en estos momentos para mantener a flote los contratos y la economía y que al parecer somos invisibles para cualquier tipo de ayudas; pero nuestro trabajo es fundamental para en estos momentos para que los negocios no cierren y la economía no se derrumbe antes de que el gobierno alcance a entregar ayudas.
Al lado de las Inmobiliarias las Aseguradoras que nos informan que lo mejor es negociar por que la fuerza mayor y los actos de autoridad que impiden a los inquilinos trabajar en sus locales no esta asegurado, que las pólizas no están pensadas para tiempos de pandemia; y que es por eso por esa fuerza mayor y actos de autoridad que los jueces muy probablemente van a dar fallos adversos y ellos como aseguradoras no van a poder recuperar esos arriendos, por lo menos en principio, pues habría que esperar la decisión de un juez, Aseguradoras que han estado ahí, ayudando, asesorando y pendientes de que se hagan muchos acuerdos y sean menos las reclamaciones.
Y es que si no llegamos a acuerdos, Cúal y sobre todo cuandoooooo sería esa decisión de un juez, Señores si los juzgados vienen con un represamiento de muchos años; donde un simple proceso de restitución (que es de los procesos cortos), puede durar 3 años y más; y si le sumamos el represamiento de la cuarentena , van a durar 5 o 7 años, y si le sumamos la desidia de muchos funcionarios Judiciales, estos casos podrían durar hasta otra pandemia sin resolver. . Así que en este escenario que es real es impensable una solución judicial para los miles de casos que de no llegar a acuerdos surgirían.
Y es, aunque parezca increíble, en la cuarentena, que los Colombianos podemos aprender, a negociar y a conciliar; a buscar acuerdos desde la verdad y la consideración de una parte por la otra, para que el Inquilino gane, para que el Propietario gane; para que, Colombia gane. Así, sí el Inquilino que tiene dinero paga su arriendo completo y no aprovecha la situación para pedir descuento; (Paga porque entiende que su pago completo y cumplido ayuda a la economía); el Inquilino que tiene poco dinero informa a la Inmobiliaria para que gestione con el propietario rebaja del arriendo; y el Inquilino, que no tiene ahorros para pagar siquiera una parte del arriendo debe optar por los prestamos ofertados por el gobierno, para pagar al menos parte del arriendo y mantener a flote su empresas. Porque si asumimos que el propietario de los locales es adinerado y no hay que pagar así sea parte del arriendo, estamos cometiendo otro error y el gremio de los dueños de locales también va a quebrar. Y es claro, que de seguir por más tiempo la cuarentena, todas las pequeñas y medianas empresas necesitan esa ayuda del gobierno; y esa ayuda debe ser directa sin mediación de los bancos, sin intereses; y rápido; antes de que se empiecen a cerrar los negocios. Y es en este escenario, de las negociaciones entre Inquilinos y Propietarios donde deben entrar las Cámaras de Comercio, que tienen las bases de datos actualizadas de todos las pequeñas y medianas empresas; y aprovechando esas bases de datos, entrar a facilitar que los préstamos condonables ofrecidos por el gobierno lleguen de manera directa y sin intermediarios, a estas pequeñas y medianas empresas, sin tener que hacer fila en los Bancos, donde no les van a prestar; y si los Bancos les prestan los van a asfixiar con los intereses, lo que se constituye en una quiebra a mediano o largo plazo.
Si las cámaras de comercio que tienen todas sus bases de datos organizadas, entran a ayudar a los pequeños empresarios y al gobierno que ha mostrado toda la buena intención de ayudar; se pueden salvar la totalidad de las pequeñas y medianas empresas. Si llega el dinero directamente a cada micro y pequeño empresario sin intermediarios y de manera ágil; ya los pequeños empresarios no solo tendrían el dinero para pagar empleados, sino arriendos, y materiales para reorganizarse y seguir laborando. (si el gobierno con la capacidad de gestión y habilidad que ha mostrado ordena, que estos dineros no lleguen a través de la banca sino de las cámaras de comercio, o incluso de la misma forma que se cobran los impuestos (que llegan tan cumplidamente para su pago); así éstos prestamos podrían hacerse directamente por el gobierno y recaudarse como se recaudan los impuestos, y si se van a condonar en parte, el gobierno sabría que le condonó a cada pequeño y mediano empresario y no que enriqueció a unos pocos, o a la banca.
Y lo más importante de todo eso, habríamos aprendido como Colombianos, a solucionar muchos problemas sin ir al debilitado, y agotado sistema judicial, que dificilmente, resuelve sus propios problemas, y que estamos seguros no está en capacidad de resolver los miles y miles de problemas que quedarían con los arrendamientos.
Para mayor claridad sobre las medidas transcribimos apartes de la página del Ministerio de Vivienda:
"Todo lo que debe saber sobre las medidas de arriendoe inmuebles de vivienda de uso comercial
El decreto traza pautas en el marco de la emergencia por el Covid-19 y promueve acuerdos entre inquilinos y propietarios. Foto: Cortesía de Presidencia
Bogotá D.C., sábado 18 de abril de 2020 (MVCT). Tras la expedición del Decreto 579 del 15 de abril con las medidas de arrendamiento de inmuebles con destinación habitacional y comercial en el marco de la emergencia por el Covid-19, los colombianos expresaron varias inquietudes. El Ministro de Vivienda, Ciudad y Territorio, Jonathan Malagón, recopiló las preguntas más recurrentes para aclarar las dudas de los ciudadanos.
¿No hay que pagar el canon de arriendo?
Estas medidas no significan la suspensión, el congelamiento, la condonación, ni mucho menos la eliminación del pago de los cánones. No estamos fomentando una cultura de no pago, por el contrario, las familias que puedan seguir pagando sus obligaciones, deben hacerlo cumplidamente. Por su parte, los hogares que en el marco de la emergencia hayan tenido una reducción en sus ingresos, podrán contar con instrumentos adicionales para conciliar y llegar a acuerdos de pago entre privados.
¿En qué consiste el reajuste al canon, según el decreto?
En que se aplaza el reajuste anual a los cánones que se tuvieran que hacer efectivos durante el periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el próximo 30 de junio. En este punto hay que tener en cuenta un parágrafo, el cual se anota que concluido el aplazamiento establecido en el inciso anterior, el arrendatario pagará las mensualidades con el reajuste anual correspondiente en los cánones que hagan falta para terminar el período contractual acordado, incluyendo en esas mensualidades, el valor porcentual de los incrementos no cobrados durante el periodo comprendido entre el 15 de abril y el 30 de junio de 2020.
¿Qué pasa si no se llega a un acuerdo entre propietario e inquilino?
De no llegarse a un acuerdo directo sobre las condiciones especiales, el arrendatario pagará la totalidad de las mensualidades correspondientes al periodo. El arrendador no podrá cobrar intereses de mora al arrendatario, ni penalidad o sanción alguna proveniente de la ley o de acuerdos entre las partes, en relación con los cánones correspondientes al periodo comprendido entre el 15 de abril y el 30 de junio de 2020.
Por su parte, el arrendatario deberá pagar al arrendador intereses corrientes a una tasa equivalente al 50% de la Tasa de Interés Bancario Corriente (TIBC), en la modalidad de consumo y ordinario, certificada por la Superintendencia Financiera de Colombia, sobre los montos no pagados en tiempo, durante el periodo anotado.
Si había arrendatarios morosos antes de la cuarentena, ¿Qué pasa con esas deudas?
El no pago de intereses de mora ni penalidades, indemnizaciones u otras sanciones, son para los cánones correspondientes al periodo comprendido entre el 15 de abril y el 30 de junio de 2020. Los cánones adeudados antes de este periodo sí podrían incluir intereses de mora, indemnizaciones y sanciones.
¿Las medidas aplican solo para los estratos 1 y 2?
No. Las medidas en materia de arrendamiento benefician a todos los colombianos, independientemente de su nivel de ingreso o su estrato socioeconómico. Estas iniciativas reconocen la vulnerabilidad tanto de arrendadores como de arrendatarios. Debemos insistir en la importancia de llegar a acuerdos que beneficien a ambas partes, en un marco de solidaridad responsable.
¿Cómo quedó la prórroga del contrato?
Los contratos de arrendamiento cuyo vencimiento y entrega del inmueble al arrendador se haya pactado para cualquier fecha dentro del lapso de duración de la declaratoria de la Emergencia Económica, Social y Ecológica, se entenderán prorrogados hasta el próximo 30 de junio; además, la obligación de pago del canon continuará vigente. Lo anterior sin perjuicio de acuerdos entre las partes.
¿Se permiten los desalojos durante la emergencia?
Entre el 15 de abril y el 30 de junio de 2020, se suspende la orden o ejecución de cualquier acción de desalojo dispuesta por autoridad judicial o administrativa que tenga como fin la restitución de inmuebles ocupados por arrendatarios, incluidos aquellos casos en los que el plazo del arrendamiento y/o su forma de pago se haya pactado por períodos diarios, semanales, o cualquier fracción inferior a un mes, bajo cualquiera de las modalidades contempladas en el artículo 4° de la Ley 820 de 2003.
¿Está desprotegido el arrendador?
Las medidas anunciadas por el Presidente Iván Duque no implican el no pago de los cánones de arrendamiento, de manera que los propietarios de los inmuebles no están desprotegidos. Además, cuentan con todas las herramientas legales y jurídicas para hacer efectivos sus derechos. Las familias que viven en arriendo tendrán que seguir honrando sus obligaciones, bajo las condiciones a las que lleguen ambas partes. Por eso hacemos un llamado a la solidaridad responsable.
¿Estas medidas también aplican para locales comerciales?
Las medidas de arrendamiento anunciadas también aplican para las micro, pequeñas y medianas empresas. También aplican a los contratos de arrendamiento en los cuales el arrendatario sea una persona jurídica sin ánimo de lucro, inscrita en el registro del Ministerio del Interior. Queremos que se logren acuerdos entre el propietario y el inquilino sin penalidades, sin intereses y sin la amenaza de desalojo, pero fomentando la cultura de pago y la responsabilidad del arrendatario.
¿En propiedad horizontal, cómo se podrán usar los recursos del Fondo de Imprevistos?
Del 15 de abril al 30 de junio de 2020, los administradores de las propiedades horizontales que hayan visto afectado su recaudo de cuotas de administración, podrán hacer erogaciones con cargo al Fondo de Imprevistos, para cubrir los gastos habituales de operación de la copropiedad, requiriendo únicamente la aprobación previa del Consejo de Administración.
¿En qué se pueden invertir los recursos del Fondo de Imprevistos?
Deberán destinarse prioritariamente al mantenimiento de los contratos de trabajo del personal empleado en la propiedad horizontal y a la ejecución de los contratos con empresas de vigilancia, aseo, jardinería y demás unidades de explotación conexas, complementarias o afines. Si en la copropiedad no existe el Consejo de Administración, el administrador solo podrá hacer erogaciones con cargo al Fondo de Imprevistos que no superen el 50% del valor de los recursos existentes en la fecha en que se haga uso esta atribución por primera vez.
¿Se pueden realizar asambleas de propietarios?
Las reuniones ordinarias de asamblea de la propiedad horizontal se podrán realizar de forma virtual o tendrán que ser aplazadas hasta después de la emergencia. No se podrán imponer sanciones por inasistencia.
¿Se pueden usar el dinero del fondo para mitigar el impacto del Covid-19?
En las copropiedades de uso comercial o mixto, donde sea necesario contratar servicios de sanidad, o relacionados con fin de mitigar el riesgo de contagio se podrá usar el Fondo Imprevistos en los términos señalados.
¿Qué pasará con las cuotas de administración de zonas comunes?
El reajuste anual de las cuotas de administración de zonas comunes se aplaza durante el lapso identificado anteriormente. Concluido el aplazamiento, las mensualidades se pagarán con el reajuste anual correspondiente.
¿El decreto tiene efectos retroactivos? Si una asamblea aumentó la cuota de administración desde marzo, ¿se suspende ese aumento en abril, mayo y junio?
Durante el periodo comprendido entre el 15 de abril y el 30 de junio de 2020 el valor de la cuota de administración de las zonas comunes será el equivalente al valor correspondiente en 2019. Después del 30 de junio las mensualidades se pagarán con el reajuste anual correspondiente.
¿Se cobrarán penalidades por impago o intereses de mora sobre las cuotas de administración de mi propiedad horizontal?
Durante el lapso anotado anteriormente, el pago de las cuotas de administración de zonas comunes podrá realizarse en cualquier momento de cada mes sin intereses de mora, penalidad o sanción alguna proveniente de la ley o de acuerdos entre las partes.
